کیارش عباس‌زاده

اینجا پراپ‌تاکه، سلسله گفت‌وگوهایی دربارهٔ فناوری‌های صنعت ساختمان و املاک. من کیارش عباس‌زاده هستم و با یک برنامهٔ دیگه از پراپ‌تاک در خدمت شما هستیم. این بار می‌خوایم به تاریخچهٔ پراپ‌تک بپردازیم و ببینیم چه موج‌هایی در پراپ‌تک وجود داشته، چه تکنولوژی‌هایی دخیل هستن و چه کسب‌وکارهایی تو این حوزه اومدن، رشد کردن، توسعه یافتن و بعضی‌هاشون هم شکست خوردن، هم در ایران و هم در جهان. اصلاً پراپ‌تک به چی می‌گن؟ بیاید با هم یه مروری داشته باشیم.

خود واژهٔ پراپ‌تک تلفیقی از Property و Technology هستش. همون‌طور که فین‌تک رو داریم که از Finance و Technology ساخته می‌شه و به فناوری‌های حوزهٔ مالی اشاره داره، توی پراپ‌تک هم به همین شکل از فناوری‌هایی حرف می‌زنیم که توی صنعت ساختمان وجود دارن.

پراپ‌تک موج‌های مختلفی داره. تو یکی از دسته‌بندی‌ها که مال شرکت KPMG هستش، این موج‌ها رو به چهار بخش تقسیم می‌کنن. از ۱۹۹۰ تا سال ۲۰۰۰ رو اولین موج در نظر می‌گیره که وب‌سایت‌ها، اینترنت و دیجیتالی‌شدن شروعش هستن. موج بعدی سال ۲۰۰۰ تا ۲۰۱۵ هستش. اون موقع SaaS یا Software as a Service و پلتفرم‌های معاملاتی مثل Booking.com ظهور می‌کنن و شروع به فعالیت می‌کنن.

موج سوم که KPMG تعریف کرده، مربوط به سال ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۰ هستش. داده‌محوری، اینترنت اشیا یا IoT، داده‌های بزرگ و هوش مصنوعی خیلی پررنگ می‌شن و وارد حوزهٔ صنعت ساختمان و املاک می‌شن. آخرین موجی که این شرکت در نظر می‌گیره، از سال ۲۰۲۰ به بعد هستش که دیگه وارد بلاک‌چین، متاورس و چیزهایی از این قبیل می‌شه. تقسیم‌بندی‌های دیگه‌ای هم هست. مثلاً شرکت دلویت خود فین‌تک رو به‌عنوان موج پنجم در نظر گرفته و تقسیم‌بندیش با KPMG یه خورده متفاوته.

یه تقسیم‌بندی دیگه هم هست که شاید یه خورده ساده‌تر باشه و کاربرد این تکنولوژی‌ها رو بهتر برای ما روایت بکنه. توی این تقسیم‌بندی پراپ‌تک رو به چهار بخش تقسیم می‌کنن. یک بخش رو فین‌تک نام‌گذاری کردن، یعنی فناوری‌های حوزهٔ مالی که در صنعت ساختمان کاربرد دارن. می‌تونه چیزهای مختلفی باشه، تأمین مالی، فروش اقساطی و خیلی چیزهایی که امروز می‌شناسیم.

بخش دیگه کان‌تک یا Construction Technology هستش، یعنی فناوری‌های حوزهٔ ساخت. مثل چی؟ مثل سازه‌های ماژولار، سازه‌های پیش‌ساخته، پهپادهایی که توی ساخت کمک می‌کنن، یا پرینتر سه‌بعدی که می‌تونه چیزهای مختلفی مثل دیوارها رو پرینت بکنه. انواع سیمان‌ها، مثل سیمان سبک، میلگرد کامپوزیت و خیلی چیزهایی که توی حوزهٔ ساخت استفاده می‌شن هم در این دسته می‌گنجن. مثلاً حتماً دیدید که چین یه برج رو در بیست روز می‌سازه. تکنولوژی‌ای که اونجا استفاده می‌شه، اینکه قطعات رو میارن و اونجا فقط به هم وصل می‌کنن، زیرمجموعهٔ همین حوزهٔ کان‌تکه.

یه دلیل دیگه که این حوزه اهمیت داره اینه که مثلاً وقتی می‌خوایم مسکن اجتماعی بسازیم، یا چیزی که تو کشور ما به‌نوعی به‌عنوان مسکن مهر مطرحه، فناوری ساخت کمک می‌کنه بخش‌هایی رو توی کارخونه بسازیم و سرعت کار در محل پروژه بالاتر بره. اونجا فقط یه جاهایی مونتاژ لازم داره. این به مقرون‌به‌صرفه‌تر شدن پروژه‌ها کمک می‌کنه و باعث می‌شه بتونیم مسکن اقتصادی‌تری در اختیار کسانی قرار بدیم که به اون نیاز دارن.

خب، این دو بخش از حوزهٔ پراپ‌تک بود. دو بخش دیگه هم هست که جذابن. یکی به بازسازی‌ها و سیستم‌ها و نرم‌افزارهای مدیریت ساختمان برمی‌گرده. هرچی جلوتر می‌ریم، چون تعداد برج‌ها بیشتر می‌شه، ضرورتش بیشتر احساس می‌شه. نرم‌افزارهایی که مثلاً پرداخت شارژ، رزرو استخر یا رزرو سالن اجتماعات رو مدیریت بکنن، یا شارژ رو از مستأجرها دریافت بکنن و به‌موقع به موجرها پرداخت بکنن، همه توی این دسته قرار می‌گیرن.

دستهٔ آخر چیزیه که خیلی‌هامون حتماً در موردش تجربه داریم. چون هر کدوم از ما حداقل یک بار ملکی خریدیم، فروختیم، اجاره کردیم یا اجاره دادیم. این بخش شامل فناوری‌ها و ابزارهاییه که توی حوزهٔ کارگزاری و مشاوران املاک کاربرد دارن. مثلاً مشاوران املاک چطور می‌تونن با تکنولوژی به ما کمک بکنن سریع‌تر به خواسته‌مون برسیم؟ یا وب‌سایت‌ها و پلتفرم‌هایی که با تکنولوژی‌های مختلف کمک می‌کنن ملک مورد نظرمون رو سریع‌تر پیدا بکنیم. همهٔ این‌ها توی دستهٔ چهارم پراپ‌تک می‌گنجه. هوش مصنوعی و فناوری‌هایی مثل واقعیت افزوده و واقعیت مجازی هم تو این حوزه کاربردهای متعددی دارن و اتفاق‌های جذابی در سطح دنیا داره می‌افته.

توی ایران از سال‌های گذشته پلتفرم‌های لیستینگ رو داشتیم. مثل نارون، آی‌هوم، شابش، کلید که هنوز هم فعاله، و موارد دیگه‌ای مثل آقای املاک که الان فعالیت می‌کنن. حوزهٔ فعالیت اغلب این‌ها لیستینگه. یعنی آگهی‌های ملک رو فهرست می‌کنن. کسی که دنبال ملک می‌گرده می‌ره روی پلتفرم و با جست‌وجو، جست‌وجوی پیشرفته یا یه سری فیلتر به ملک مورد نظرش می‌رسه.

یه نگاهی توی دنیا وجود داره که مربوط به سایمون بیکره. ایشون رو به‌نوعی پدر پراپ‌تک دنیا می‌دونن. می‌گه «Closer to Transaction»، یعنی به معامله نزدیک‌تر بشید. معنیش اینه که امروز پلتفرم‌های لیستینگی که فقط کار معرفی ملک رو انجام می‌دادن، دیگه اون‌قدر نمی‌تونن موفق باشن و نیاز مخاطب رو تأمین بکنن. توصیه‌ش اینه که بریم به سمت فروش، یعنی زنجیره رو تکمیل کنیم تا چیزی رو که مشتری نیاز داره به‌طور کامل بهش ارائه بدیم.

قبلاً مشتری می‌اومد روی سایت، دیوار، شیپور یا یکی از پلتفرم‌های ملکی مثل کلید. جست‌وجو می‌کرد، چند تا فیلتر می‌ذاشت و ملکی رو که می‌خواست بخره یا اجاره بکنه پیدا می‌کرد. بعد با مالک یا مشاور املاک تماس می‌گرفت، برای بازدید می‌رفت و دوباره روی قیمت صحبت می‌کردن. فرایند طولانی‌ای بود. طبق یه تخمین، به‌طور متوسط حدود شصت روز طول می‌کشه تا یه نفر بتونه ملکی رو که می‌خواد پیدا بکنه. زمان زیادیه، چون اطلاعات روی پلتفرم‌ها گاهی دقیق نیست، قیمت‌گذاری خیلی وقت‌ها کارشناسی نیست یا بازرسی خیلی از این ملک‌ها انجام نشده. امروز می‌دونیم کسب‌وکاری به نام «ملک» این کار رو داره انجام می‌ده.

مجموعهٔ این‌ها فرایند رو طولانی می‌کرد. اما اگه کسی امروز بتونه این فرایند رو کوتاه بکنه و ارزش جدیدی خلق بکنه تا فروشنده زودتر ملکش رو بفروشه یا خریدار سریع‌تر ملکی رو که می‌خواد پیدا بکنه و بخره، بر اساس نظر سایمون بیکر احتمال موفقیتش خیلی بیشتر از پلتفرم‌های لیستینگه.

خب، خیلی موارد رو براتون گفتم. BIM یکی دیگه از اون‌هاست. Building Information Modeling یا مدل‌سازی اطلاعات ساختمان کمک می‌کنه هزینه‌هامون رو کمتر کنیم و توی صنعت ساختمان بهره‌وری بیشتری داشته باشیم. یکی از تخمین‌ها برای بزرگی این صنعت در ایران، اون رو ۵۰ میلیون همت برآورد می‌کنه. خب عدد خیلی بزرگیه و شاید بتونیم بگیم بزرگ‌ترین صنعت ایرانه که خیلی از صنایع دیگه رو هم درگیر می‌کنه. روی اشتغال و تولید ناخالص داخلی اثر مستقیم داره و توجه بهش خیلی اهمیت داره.